Les dessous d’InCité

Publié le 02 février 2012

Acteur incontournable à Saint-Michel, l’aménageur de la mairie est chargé d’améliorer l’habitat. Ses méthodes opaques sont critiquées, ce qui alimente un débat politique sans fin.

Un immeuble inoccupé sauf au dernier étage. Un couple résiste à InCité

Retraités, ils habitent rue des Faures depuis 1948. Et refusent de quitter leur appartement. Ces « vieux de la vieille » résistent à un géant. Ou plutôt à un aménageur tout puissant dans le quartier. La société InCité a racheté l’immeuble dans lequel ils vivent pour le rénover, mais tant qu’ils restent, les travaux ne peuvent démarrer. Après des mois de tractations, InCité cède et décide finalement de les laisser chez eux. « On restera jusqu’à la fin », déclarent-ils. A l’évocation de ce colosse de la rénovation, le couple se ferme tout de suite : « Ce sont des choses trop douloureuses, on ne peut pas en parler ». Et répète sans cesse : «l’affaire est réglée, il n’y a aucun problème avec InCité », comme s’ils ne voulaient plus aucun ennui.

L’enjeu dépasse le couple. InCité a quasi les pleins-pouvoirs sur le quartier. Constructeur, aménageur public mais aussi bailleur social, la société a de multiples casquettes. InCité aide des propriétaires à faire des travaux, achète, préempte, ou exproprie. Elle revend ensuite les immeubles à des particuliers ou à des bailleurs sociaux, ou en garde certains pour les louer. D’où la confusion dans l’esprit des riverains.

Sous contrat avec la mairie depuis 2002 par une convention publique d’aménagement, la société d’économie mixte In Cité a pour mission principale de restaurer les immeubles dégradés de Saint-Michel. Les objectifs affichés sont simples : favoriser l’accès à la propriété à des ménages modestes, diversifier l’offre de logements en ouvrant le parc immobilier aux familles, lutter contre le mal logement et permettre aux ménages qui le désirent de demeurer dans le centre ancien. Le tout inscrit dans un contexte national de rénovation des centres anciens de quelques 80 villes françaises. C’est le plan national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD).

Une intention qui ne convainc pas tout à fait les habitants concernés. Ils sont persuadés qu’InCité favorise la spéculation immobilière en contraignant de facto une population défavorisée à partir en périphérie. Des événements médiatisés, comme le déménagement contraint en 2009 de deux anciens combattants marocains de la seconde guerre mondiale, ont aggravé la mauvaise image d’InCité. Au point que le maire du quartier, Fabien Robert a du poster une vidéo sur internet en compagnie de l’assistante sociale d’InCité pour dédouaner l’aménageur.

Directrice de l’aménagement de la société, Marianne Bacqué, affirme que la hausse des prix est inévitable, qu’ils soient présents ou pas : « On a commencé à intervenir à un moment où le quartier était dégradé et les prix étaient très bas. Quand on a investi les lieux, les prix ont commencé à décoller, comme partout en France. Du coup, il y a eu une hausse des prix énorme et on se retrouve accusé de faire monter les enchères parce qu’on rénove. Ce que l’on constate, c’est que les prix augmentent, que l’on rénove ou pas. »

Vision manichéenne

L’opposition ne démord pas. Des comités de quartier se créent pour dénoncer les pratiques d’InCité. C’est le cas de Un Centre historique pour tous. Claire Chartier Grimaud, l’une de ses ferventes militantes, se bat contre la réhabilitation du centre historique voulue par la mairie : « Ce projet est inutile. Ce n’est pas pour faire des logements sociaux, ni pour construire une école. C’est juste pour faire beau, pour faire plaisir à l’UNESCO et pour chasser les pauvres. Ce n’est pas rénover pour reloger, mais rénover pour faire un musée ». Le collectif demande l’arrêt des opérations de rénovation.

 

Immeuble récemment rénové par InCité rue Camille Sauvageau

Ancien administrateur d’InCité, Matthieu Rouveyre, élu PS au conseil municipal de Bordeaux, a fait de ce dossier une affaire politique. « InCité organise la gentrification (NDLR : embourgeoisement d’un quartier par l’arrivée de populations aisées) du quartier au lieu de chercher à la freiner. Il y a une volonté de sortir les populations les plus modestes de Saint-Michel. Les immeubles, une fois rénovés, accueillent une population hautement plus favorisée. Ses dirigeants justifient la venue massive de populations aisées à Saint-Michel par le souci de mixité sociale. On fait venir des riches dans les quartiers pauvres mais l’inverse est beaucoup plus rare. On ne fait jamais venir des pauvres dans les quartiers riches. Au bout du compte, les pauvres dégagent et vont de plus en plus loin ». Dans le quartier Saint-Michel, le rôle d’InCité exacerbe les clivages politiques, et la moindre de ses actions devient un enjeu.

Pour Fabien Robert, maire de quartier, InCité permet, au contraire, de freiner l’embourgeoisement : « On ne peut pas empêcher la gentrification. Si un propriétaire souhaite faire des lofts dans son immeuble, on ne pourra rien y faire. Par contre on a le devoir de faire des logements sociaux deux immeubles plus loin. InCité va limiter le découpage et favoriser la mixité en produisant du logement social ». Marianne Bacqué dédouane son employeur et rejette la faute sur les lois du marché immobilier : « Ce n’est pas le fait de rénover qui va faire perdre son identité à Saint-Michel. Et l’action publique, au contraire, peut permettre d’encadrer et de mieux maîtriser tout ça ».

Il est difficile de prendre position dans ce débat tant la mission confiée à InCité est variée et son fonctionnement peu transparent. La convention (CPA) qui délimite le champ d’action donné à la société ainsi que les méthodes à suivre fait 36 pages. Trente-six pages de modalités d’aménagement, de modalités de cession des immeubles et de réalisation des ouvrages, de procédures administratives à suivre : ce sont autant de tentacules à dénouer pour comprendre ce mastodonte de l’aménagement urbain.

Francis Guieysse, architecte qui travaille avec InCité depuis une douzaine d’années pointe le vrai problème : « Ceux qui font de la spéculation, ce sont les marchands de sommeil qui ne prennent aucun soin de leur bien. Les meilleurs rendements locatifs se font avec les taudis. Et InCité chasse ces gens-là pour rendre acceptable la qualité des logements ». A propos des arguments des collectifs « anti » InCité, cet architecte volubile lance : « Qu’ils aillent vivre dans les taudis que j’ai vus, on verra s’ils ne changent pas d’avis ! » Il poursuit, et souligne que « là où ça gêne beaucoup de gens, c’est qu’on a l’impression que la puissance publique dépossède injustement les habitants et les propriétaires. Mais c’est dans leur intérêt qu’elle fait ça. C’est sa mission de rendre l’habitat décent. »

Des indemnités en dessous des prix du marché

S’il y a bien une personne qui se sent dépossédée, c’est Pierre Rychtarech, en procès contre InCité depuis 2007. Il se sent lésé et dénonce « une atteinte à son droit de propriété ». Parce qu’il n’a pas voulu effectuer les travaux exigés, la procédure est allée jusqu’au bout : Pierre Rychtarech s’est fait exproprier. Le prix proposé par InCité était au départ de 350 000 € pour une surface de 350m2 alors que le prix du m2 dans ce quartier oscille entre 2 350 et 2 750 €. Grâce à sa persévérance et à l’aide de son avocat, Me Landète, il a réussi à obtenir une indemnité d’expropriation d’un montant de 635 000 €. Mais M. Rychtarech ne lâche pas, et continue de faire appel aux décisions de justice qui ne lui donnent pas raison. Jusqu’en cassation, où il perd encore une fois. Cette fois-ci, c’est l’Europe qu’il saisit.

Au 26 de la rue Buhan, des fissures sous le balcon, un mur qui s'effrite.

Tout ce qu’il réclame, « c’est que son bien soit racheté au prix du marché », soit à environ 750 000 €. Pierre Rychtarech ne comprend toujours pas pourquoi son immeuble lui a été confisqué :« Ce n’est pas un immeuble insalubre, en déshérence comme le prétend M. Juppé. J’y ai fait des travaux, je l’entretenais ». Encore une fois, l’affaire n’est pas si simple. Ce propriétaire n’est pas le gentil d’un cartoon de Tex Avery qui se serait fait plumer par un méchant sans scrupule. D’un simple coup d’oeil, son immeuble ne semble pas très bien entretenu. Au sujet de ses dernières rénovations, M. Rychtarech reste évasif. Il se souvient « avoir refait » la cage d’escalier en 1975, s’être « occupé » des salles de bain, et avoir remis aux normes le système électrique. Difficile d’obtenir le numéro de ses anciens locataires. M.Rychtarech évite le sujet et préfère ne pas le donner car ils « n’étaient pas forcément de [son] côté ».

Son cas n’est pas isolé, l’expropriation est d’autant plus mal vécue que les indemnités versées au propriétaire sont toujours en dessous des prix du marché. Surtout quand l’immeuble est abîmé. Si aucun accord à l’amiable n’est possible, c’est la justice (le tribunal de Grande Instance) qui tranche, en tenant compte de l’état général du bâtiment. Dans certains cas, InCité estime même que le prix fixé par le juge de l’expropriation est trop généreux. Mme C. demandait ainsi 504 000 € pour son immeuble. L’expropriant (InCité) en proposait 146 200 €. Le juge a tranché et a fixé l’indemnité à 173 425 €. InCité refuse de payer cette somme et fait appel de la décision d’expropriation.

Marianne Bacqué reste très évasive sur le sujet, et considère l’expropriation comme une sanction finale envers les « mauvais » propriétaires qui ne veulent pas entretenir leur bien. Très vite, elle passe à autre chose.

Matthieu Rouveyre affirme qu’ « InCité cherche à faire du profit et se concentre sur les opérations les plus lucratives ». Marianne Bacqué ne cache pas qu’InCité a tendance à acheter en dessous des prix du marché. Selon elle, ce n’est pas pour spéculer mais parce qu’ils ont beaucoup de travaux à faire derrière : « Si on achète c’est pour faire une réhabilitation lourde et globale et pas du bricolage. Sur le marché, il y a effectivement des gens qui peuvent acheter plus cher, pour construire le maximum de logements, et obtenir le maximum de loyers en faisant le minimum de travaux ».

Faire monter les enchères pour que le propriétaire abandonne

Les propriétaires-occupants, qui vivent dans un appartement qu’ils ont acheté, semblent être les grands oubliés d’InCité. Quand on lit la brochure, les concernés y figurent pourtant en bonne place. En couleur verte, on apprend qu’InCité est là pour aider à financer les travaux de réhabilitation : « Les subventions peuvent atteindre de 60 à 100% des travaux, sous réserve de conciliations de ressources ». La formule d’InCité reste assez floue quant à l’aide exacte qu’elle peut apporter. Patrick* en a fait les frais il y a quelques années. En 2005, il fait une bonne affaire en achetant pour 110 000 € un appartement de 85 m2 près du cours Victor Hugo. Il y ajoute une enveloppe de 30 000 € pour faire quelques travaux. Peu de temps après, il reçoit une injonction d’InCité avec une liste de travaux obligatoires à réaliser car son bien est désormais dans la zone que l’aménageur public doit réhabiliter. Patrick prend peur : « Si je n’effectue pas ces travaux, je suis susceptible d’être expulsé ». Or la facture s’élève à 50 000 €, somme qu’il ne peut payer. Pas de problème, InCité va l’aider, c’est écrit en vert sur la plaquette. Mais l’enveloppe qui lui est allouée ne dépasse pas les 5 000 €, soit un dixième du coût de l’opération. Patrick ne comprend pas pourquoi la somme des travaux est si élevée : « J’étais d’accord pour le ravalement de façade mais mon appartement était dans un état correct ». Au pied du mur, il est contraint de vendre son bien à InCité pour 112 500 € en 2009. Laquelle le revendra par la suite à un particulier.

Une source proche du dossier confie que « la liste des travaux demandés aux propriétaires est parfois dissuasive. Et InCité ne ferait pas tous les travaux exigés une fois le bien racheté. Ce serait juste une manière de faire monter les enchères pour que le propriétaire abandonne et leur vende son bien ».

Les locataires des immeubles à rénover ne sont pas en reste. En 2008, Abdel* a enregistré sur une cassette son calvaire de plusieurs mois. Du jour au lendemain, il a dû payer ses loyers à InCité après que son propriétaire a cédé son bien à l’aménageur. Dès lors, c’est une dizaine de courriers à en-tête d’InCité et autant de coups de fil qu’Abdel reçoit. Conformément à la procédure, on propose de le reloger. Mais ce qu’on lui fait visiter se trouve dans un autre quartier. De plus, les appartements sont situés au 1er et 2e étage (duplex) et au troisième étage sans ascenseur. Or, Abdel a de gros problèmes de santé qui l’empêchent de monter les escaliers.

L’assistante sociale qui travaille pour le compte d’InCité le met en garde : « On va vous faire visiter deux, trois appartements. Si vous refusez, on va lancer des procédures, et vous faire expulser ». Lui s’en fiche, la seule chose qu’il veut c’est rester dans le quartier où il a toujours vécu. Il n’a accepté aucune proposition de relogement. Aujourd’hui, Abdel a disparu sans laisser de trace.

Ecouler le stock d’immeubles

Claude Grimaud est propriétaire de plusieurs immeubles dans le quartier Saint-Michel. Incollable sur InCité, il potasse ses droits pour parer juridiquement à une éventuelle O.P.A d’InCité sur ses biens. « Ils vont au plus facile, vers ceux qui ne connaissent pas leurs droits. Ils créent un rapport de force, c’est tout », déclare-t-il. Visiblement, la théorie de ce bailleur atypique semble s’appliquer. D’après ses dires, aucun de ses immeubles, pourtant pas flambant neufs, ne seraient dans le collimateur de l’aménageur. InCité ne s’attaquerait qu’aux plus faibles ?

Ensemble d'immeubles racheté par InCité. Un appel d'offres a été lancé pour les travaux

La relation que la société entretient avec certaines agences immobilières ou cabinets d’architectes n’est pas non plus toujours claire. Ainsi, le choix des architectes, chefs d’orchestre de la rénovation des immeubles achetés par InCité, apparaît opaque. Certains parlent de « copinage » car les appels d’offres ne sont pas systématiques et le marché du centre historique se limite à cinq architectes. Francis Guieysse, qui répond à de nombreuses commandes d’InCité explique cette situation par le désintérêt de nombre de ses confrères pour la rénovation des centres anciens. Lui, au contraire, « aime travailler dans le cadre du logement, sur de l’existant » et « préfère remailler la ville de l’intérieur ».

Quand on interroge certains de ses confrères, ils avouent voir passer très peu d’appels d’offres dans le secteur de Saint-Michel. Simple concours de circonstances ou réel favoritisme qui frise le conflit d’intérêts ? Selon le collectif d’architectes Pepitomicorazon, « la réhabilitation du centre historique est un chantier compliqué qui repose sur un savoir-faire bien particulier ». Pour certains propriétaires, des cabinets d’architectes prospecteraient en amont à la recherche d’immeubles dégradés qu’ils proposeraient ensuite à InCité.

La situation semble en tout cas apaisée. Les médias se sont désintéressés du sujet, et on ne lit plus en première page de Sud Ouest les déboires d’InCité. Le calme règne autour de l’aménageur public, qui semble être en « standby ». Autrement dit, il attend d’écouler le stock d’immeubles qui lui reste sur les bras mais la période est morose et InCité ne trouve pas d’acheteurs. Certains pointent la crise financière et la hausse des prix de l’immobilier. D’autres invoquent des modifications restrictives récentes dans les règlements de défiscalisation que permettait la loi Malraux. Alain Juppé dit vouloir lutter contre la vacance des immeubles du centre mais nombre d’appartements – rénovés ou pas par les services d’InCité – sont actuellement inhabités.

Si InCité ne parvient pas à écouler son stock d’immeubles, il lui sera difficile d’en acheter d’autres demain. Sa mission prenant officiellement fin en 2014, il restera beaucoup d’immeubles à rénover à Saint Michel.

 

Brune Daudré et Béatrice Fainzang

*Certains des témoins ont souhaité garder l’anonymat.

1 Commentaires de cet article

  1. dove Says:

    rires ! « on » ne lisait pas souvent dans SO les déboires d’Incité … juste quelques articles, pour faire vendre du papier, puis plus rien … en interrogeant tjrs les mêmes… enfin un papier bien fait , assez proche de la réalité ! un oubli cependant, et de taille ! pourquoi les rues et places où Incité a acheté un tas d’immeubles, pour les revendre, sont elles refaites avec l’argent du contribuable, et pas les autres ?

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