Les clés d’InCité

Publié le 26 janvier 2012

Onze questions/réponses sur le fonctionnement d’InCité.

Quand une entrée est murée par un panneau en fer, c'est signe qu'InCité est propriétaire de l'immeuble

InCité, c’est quoi ?
InCité est une société d’économie mixte (SEM). Elle se présente comme un « acteur privilégié de l’habitat et de l’urbanisme » à Bordeaux. Née en 1957 selon la volonté de la mairie, la SEM a pour mission d’ « ouvrir à l’urbanisation de nouveaux quartiers de Bordeaux », alors en pleine crise du logement. Ce n’est qu’en 2003 que la SBUC (Société bordelaise mixte d’urbanisme et de construction) change de nom pour InCité.
La société a plusieurs casquettes. Elle est à la fois un constructeur de logements, un bailleur social et un aménageur. C’est à ce titre qu’elle se voit confier tout le volet logement et commerce du projet de requalification du centre historique de Bordeaux voulu par la mairie.

Pourquoi la mairie a-t-elle décidé de faire appel à InCité pour rénover le centre ?
La mairie est partie du constat de la rénovation du quartier Saint-Pierre. Dans les années 80, celle-ci s’est faite majoritairement par des opérateurs privés qui ont pour la plupart morcellé les immeubles en beaucoup de petites surfaces (T1, T2) pour maximiser les revenus locatifs. Pour empêcher que cela se reproduise à Saint-Michel, la mairie a demandé à InCité de s’occuper des rénovations.

Pourquoi InCité a la « main-mise » sur Saint-Michel ?
En 2002, le conseil municipal de Bordeaux vote à l’unanimité le programme de revitalisation du centre historique. Par la même occasion, la mairie signe un contrat (CPA) avec InCité qui lui confit toute la rénovation du centre en lui fournissant un cadre juridique pour agir. Cette société semble, aux yeux de tous, avoir investi le quartier Saint-Michel, et pourtant seuls 10% du parc de logements du centre historique sont aménagés par InCité.

Quels sont les immeubles concernés par le projet de rénovation du centre historique ?
Les immeubles dégradés (non conformité au réseau électrique et assainissement, manque de lumière et de ventilation), les logements vacants, les logements insalubres et les ilôts trop denses et peu aérés (trop de logements pour une surface habitable décente).

Comment InCité choisit les immeubles à rénover ?
Grâce à son lien avec la mairie et la CUB, InCité a également accès à un certain nombre de fichiers relatifs à l’habitat comme celui sur les logements indignes ou insalubres. Elle peut également étudier les plaintes communales et consulter les fichiers relatifs à la taxe d’habitation (les logements y sont classés sur une échelle de 1 à 8 en fonction de leur niveau d’équipements et de la vétusté de l’immeuble).
InCité effectue aussi des études préalables et des repérages en envoyant des agents sur le terrain.

Qui visite les immeubles pour constater de leur vétusté, voire de leur insalubrité ?
Quand il s’agit d’une procédure de restauration immobilière, la visite et l’analyse de l’état des immeubles est confiée par InCité à des architectes qui ont reçu une habilitation spécifique pour ce faire. Cette dernière est établie par le maire après avis de l’architecte des bâtiments de France et des services de l’Etat .
En revanche, la notion d’insalubrité est tout à fait particulière et relève du service communal d’hygiène et de santé qui est seul habilité à apprécier s’il y a insalubrité ou pas et à engager les procédures qui la concernent.

Une fois que ces visites ont été faites, que se passe-t-il ?
A l’issue des ces visites, un diagnostic et des propositions de travaux sont établis par l’équipe de terrain. Ces éléments sont ensuite soumis à une enquête publique au terme de laquelle le commissaire enquêteur proposera au préfet ou pas, de déclarer ces travaux obligatoires. C’est la Déclaration d’Utilité Publique (DUP). Grâce à cette DUP qui peut porter sur un immeuble, sur un îlot d’immeubles ou sur l’ensemble d’un périmètre (PRI), InCité est en droit d’exproprier de tout bien qui l’intéresse.

Comment procède InCité ?
Quand un immeuble doit être rénové, InCité a plusieurs moyens d’action pour arriver à ses fins. La premier est la négociation directe avec le propriétaire de l’immeuble concerné. Dans ce cas-là, le propriétaire garde son bien mais il doit effectuer la liste des travaux nécessaires. Le deuxième moyen est celui de l’achat-revente. Pour ce faire, InCité a le choix entre plusieurs procédures juridiques pour devenir propriétaire du bien concerné. Si le propriétaire décide de vendre son bien, InCité peut faire jouer son droit de préemption. Si le propriétaire n’accepte pas de faire les travaux demandés parce qu’il ne peut pas les financer (malgré les subventions), il peut encore revendre son bien à InCité. La vente se fait alors à l’amiable. Si le propriétaire refuse de faire les travaux et refuse également de vendre son bien à InCité, la société d’économie mixte peut aller jusqu’à l’expropriation.

Une fois le bien racheté par InCité, que se passe-t-il ?
Trois cas de figure se présentent :

- Incité peut conserver le bien pour en faire des « logements-tiroirs », c’est-à-dire des logements transitoires pour des personnes délogées et en instance de relogement dans le centre ou pour en faire des logements sociaux définitifs. InCité négocie alors avec les acquéreurs le programme des travaux et le programme des loyers. L’objectif, fixé par la mairie, est d’obtenir au moins 1/3 de loyers sociaux par immeuble mais il n’y a pas de cadre légal qui permet de l’imposer au propriétaire. C’est grâce à cette promesse de faire des logements sociaux que l’investisseur privé bénéficiera de subventions pour ses travaux.
- Incité peut revendre le bien à un propriétaire privé ou à un promoteur immobilier privé qui a pour obligation de faire les travaux demandés.
- Incité peut revendre le bien à un bailleur social (Aquitanis, Domofrance, Clairsienne etc.) qui ne fera que des logements sociaux après avoir exécuté les travaux nécessaires.

Qui fait les travaux ?
Les architectes choisis par Incité selon diverses procédures qui diffèrent selon le montant des honoraires. En dessous de 200 000€ d’honoraires, Incité organise une consultation directe de plusieurs architectes qui propose chacun leur projet. Au-delà de cette somme, cette consultation est formalisée et doit être précédée d’une publicité (appel d’offres).

Où vont les personnes qui vivaient dans l’immeuble racheté par InCité ?
InCité a pour obligation de reloger les occupants d’un immeuble soumis à rénovation. La société d’économie mixte doit faire 3 propositions de logements. Si le locataire n’accepte pas, il est contraint de trouver un logement par lui-même.

>> Retrouvez notre dossier sur InCité :

Le dictionnaire d’InCité

2 Commentaires de cet article

  1. jean jacques Says:

    En ce qui concerne les loyers sociaux, « il n’y a pas de cadre légal qui permet de l’imposer au propriétaire ». Or, In Cité est une SEM (société d’économie mixte), c’est à dire une société dont le capital est détenu majoritairement par une personne publique. Donc In Cité est détenue en très grande partie par la mairie, et n’impose pas de cadre légal pour plafonner le montant des loyers.
    Interviewé récemment ici sur la question du logement social à Saint Michel, le maire prétextait qu’il ne pouvait pas changer la configuration de la ville parce qu’elle était ancienne. Pourrait-il également nous expliquer pourquoi In Cité, dans laquelle il investit, est alors capable de construire du logement neuf dans de l’ancien? Et cela sans vouloir imposer de logements sociaux?

  2. dove Says:

    les affichettes le disent bien : main basse sur la ville sous couvert de logements sociaux ……………………………..
    30% annoncés, on fera les comptes dans deux ans … et personne n’oblige un propriétaire à mettre dans un logement social les plus démunis, ou ceux qui en ont vraiment besoin ! et ça , personne ne le dit, ou l’écrit …

1 Rtroliens pour cet article

  1. Les dessous d’InCité | Saint-Mich', le blog dit:

    [...] son droit de propriété ». Parce qu’il n’a pas voulu effectuer les travaux exigés, la procédure est allée jusqu’au bout : Pierre Rychtarech s’est fait exproprier. Le prix proposé par [...]

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